Naslov ovog teksta nije nikakva stilska figura nego tužna istina. Jer, mnogi u Srbiji o stanu mogu samo da sanjaju
Kvalitet života
O beskućnika ili, ako hoćete blaže, kupca stana, ogrebu se svi: i građevinari, i investitori, i notari, a najviše država. Zato su stanovi u Srbiji skupi i, “mikroekonomski” gledano, nedostupni prosečnom stanovniku Srbije. A gledano makroekonomski, broj novoizgrađenih stanova je veoma mali, pa je privredni razvoj znatno sporiji nego što bi mogao da bude.
TRISTA EVRA, DRUŽE: Vučićeva najava izgradnje jeftinih stanova – od oko 300 evra po kvadratu – za vojsku i policiju, izazvala je burne reakcije. S jedne strane oduševljenje – ne, ako ste pomislili, kod pripadnika snaga bezbednosti nego kod za širenje oduševljenja zaduženih državnih i partijskih funkcionera – a sa druge strane, skepsu i podsećanje da je to vrlo slično onom staroradikalskom obećanju hleba za tri dinara.
Ali, osim ovog populističko-političkog naličja, stanogradnja ima i svoje ekonomsko-političko lice. Naime, građevinarstvo je vrlo važan segment privrede, te se ni njen brži rast ne može zamisliti bez bržeg rasta obima i vrednosti građevinskih radova. Na savetovanju ekonomista u decembru 2017. ekonomisti Stojan Stamenković, Ivan Nikolić i Miladin Kovačević istakli su u zajedničkom radu da u narednih nekoliko godina investicije treba da rastu za 11-12 odsto godišnje da bi dostigle neophodnih 25 odsto bruto domaćeg proizvoda. U takvim investicijama jednu polovinu trebalo bi da čine ulaganja u mašine i opremu, a drugu u građevinarstvo. Polovina tih ulaganja, dakle jedna četvrtina ukupnih, trebalo bi da bude usmerena u stanogradnju.
Poslednjih godina, a zapravo od ekonomske krize 2008. godine, u Srbiji se dešavalo suprotno. Kako su u radu “Kretanje cene stanova u Srbiji od 2004. do 2017. godine”, objavljenom pre nekoliko meseci u časopisu Makroekonomske analize i trendovi, istakli Katarina Stančić, Dejana Đorđević i Petar Korović, “2015. godine stanogradnja je u Srbiji dostigla istorijski minimum. Ukupno je, prema podacima RZS-a, izgrađeno samo 10.300 stanova, površine 660.000 kvadratnih metara, što znači da je na hiljadu stanovnika izgrađen 1,5 (i slovima – jedan i po) stan. Tokom 2016. stanogradnja je na nivou cele zemlje počela blago da se oporavlja, ali je ukupna površina završenih stanova bila 8,2 odsto niža nego 2013, a preko 45 odsto nego rekordne 2008. godine”.
Koliko je to malo, možda može da ilustruje podatak da ukupan stambeni fond u Srbiji iznosi 3.012.923 stanova, čija se (ukupna) vrednost procenjuje na oko pola milijarde evra.
U Beogradu je – mnogi će se sigurno iznenaditi – bilo još i gore. “Za razliku od zemlje u celini, u glavnom gradu silazni trend stanogradnje nije zaustavljen”. Pretprošle godine, naime, površina završenih stanova smanjena je u odnosu na 2015. dodatnih 22.000 kvadratnih metara. Tako da, ako uporedimo 2016. i 2008. godinu, ove druge površina izgrađenih stanova bila je čak dva i po puta veća nego u prvoj. Bolja ilustracija sunovrata stambene izgradnje u Srbiji – pa dakle i pada, odnosno niskog nivoa životnog standarda – nije potrebna.
Paradoksalno je, mada je, sa druge strane, i objašnjivo, da je (kao što tabela pokazuje) u toj, sa jedne strane besparici, a sa druge strane više nego skromnoj “proizvodnji“, cena jednog kvadrata u poslednje tri godine porasla gotovo 300 evra. Naime, kako je u pomenutom radu autorski trio zaključio, “iako u Srbiji postoji investicioni jaz u segmentu stanogradnje, prouzrokovan kako faktorima na strani tražnje (nizak standard, nizak prirodni priraštaj i sl.) tako i onim na strani ponude (visoki rizici koji prate krupne investicione projekte – nesolventnost, niska kompetentnost, korupcija i sl.), činjenica je da su cene i dalje tvrdoglavo visoke, a stanovi uglavnom nedostupni za prosečnog građanina Republike Srbije”.
NEDOSTUPNI KVADRATI: Stanogradnji se u najnovijem (285) broju MAT-a vratio i Ivan Nikolić, razrađujući ideju iz pomenutog prošlogodišnjeg rada. Nikolić je, naime, primetio da će investicije ove godine porasti desetak odsto, kao i da će oko dve trećine tog rasta (6,4 procentna poena) doneti građevinarstvo. Međutim, najviše zasluga za to imale su investicije u infrastrukturne i komercijalne objekte, dok je u stanogradnji došlo samo do “blagog uzleta”. A ona bi, da podsetimo, trebalo da čini polovinu “građevinske industrije”. Što, naravno, ponovo nameće temu “niske dostupnosti stana”. Zato se Nikolić potrudio da ovaj problem kvantifikuje. Pošavši od činjenice da je “uobičajen odnos između visine kredita i cene stana 80 odsto”, tj. da se visina zajma kreće oko četiri petine vrednosti stana, proizlazi “da cena stana koja je zaista dostupna prosečnom srpskom domaćinstvu iznosi 57.125 evra”. Sa druge strane, nastavlja Nikolić, “prema saopštenju RZS o ceni stanova u novogradnji za prvo polugodište ove godine, prosečna površina novoizgrađenih stanova u Srbiji je oko 56 m2, dok prosečna cena iz realizovanih kupoprodajnih ugovora iznosi 1.474 evra po kvadratnom metru. ‘Ukrštanjem’ pomenute prosečne veličine stana i prethodno procenjene maksimalne cene – koju bismo u ovom slučaju mogli smatrati i ‘optimalnom’, dodaje Nikolić – tj. 57.125 evra, lako se može izračunati da bi u ovom trenutku kvadratni metar novoizgrađenog stana u Srbiji u proseku trebalo da košta 1.020 evra”. To znači da je stvarna, tj. ostvarena kupoprodajna cena za gotovo polovinu, odnosno čak 45 odsto veća od ‘optimalne’. Odnosno one koja odgovara platežnoj sposobnosti prosečnog građanina Srbije.
PROSEČNO DOMAĆINSTVO U SRBIJI SREDINOM 2018. GODINE BELEŽI OKO 68 ODSTO NIŽU DOSTUPNOST STANA NEGO PROSEČNO DOMAĆINSTVO U EVROPSKOJ UNIJI
Sve u svemu, prema Nikolićevoj računici, dakle, “prosečno domaćinstvo u Srbiji sredinom 2018. godine, relativno posmatrano, beleži oko 68 odsto nižu dostupnost stana nego prosečno domaćinstvo u 28 članica Evropske unije”.
Zašto je, nameće se na kraju pitanje, cena stana u Srbiji tako visoka? Odgovor je jednostavan – zato što je opterećena velikim državnim i paradržavnim nametima. Kako, naime, kaže Nikolić, statistički podaci pokazuju da “izolovan trošak građenja” novih stanova (u koje spada i dobit izvođača radova) iznosi “samo 58 odsto cene”. Gotovo četvrtinu, tj. tačno 24 odsto cene, “generišu troškovi građevinskog zemljišta”, dok 18 odsto otpada na tzv. ostale rashode, gde spadaju administrativni troškovi (takse, dozvole), kao i dobit investitora.
Kakav-takav izlazak iz krize ove godine i porast realnih zarada – što je rezultiralo povećanom potražnjom za stanovima, tj. stambenim kreditima – “proizvođači” stanova dočekali su više nego spremno. Naime, kako ukazuje Nikolić, u prvom polugođu 2018. cene novoizgrađenih stanova u proseku su, u odnosu na isto razdoblje 2017, povećane 7,7 odsto. Ali “ne zbog cene građenja (ona je viša samo 0,1 odsto) već usled zabrinjavajućeg rasta cena građevinskog zemljišta od čak 22,1 odsto i ostalih troškova koji su povećani 17,6 odsto”.
Iz svega ovoga nije na kraju teško zaključiti da je glavni uzrok nedostupnosti stanova za obične građane Srbije u državi. Koja, s jedne strane, guši konkurenciju među građevinarima i investitorima favorizujući vlastima bliske firme, a sa druge svojom neefikasnošću, koja najvećim delom proističe iz koruptivnosti državnih organa, ne dozvoljava razmah stanogradnje.
Cena stanova u Srbiji (u evrima)
Izvor: MAT/Stančić, Đorđević, Korović
(P.S. tabelu ćete lakše videti ako sliku otvorite u novom tabu)
Najveće promene u cenama zabeležene su u Novom Sadu i Somboru (oko 13 odsto), a najmanji u Nišu (oko sedam odsto). Međutim, dok su cene u Beogradu tri godine bile na izuzetno visokom nivou (2009-2011), da bi zatim opale i stagnirale sve do 2016, u unutrašnjosti Srbije zabeležena je nešto drugačija pravilnost – posle dostizanja maksimalnih vrednosti (2008-2012), najpre je došlo do pada cena, koji je trajao samo jednu godinu, nakon čega one ponovo počinju blago da rastu (ili eventualno ostaju tokom posmatranog razdoblja nešto ispod maksimalnih vrednosti). Ipak, za razliku od Beograda, gde je rast cena u 2016. u odnosu na 2015. bio izuzetno jak (16 odsto ili sa 1.478 na 1.714 evra), u drugim gradovima je on od 2012. bio blag i postepen.
Mijat Lakićević,
Novi magazin br. 391, 25. oktobar 2018.